解读国税发[2010]220号：土地增值税清算政策又增新内容

北丐洪七公

解读国税发[2010]220号：土地增值税清算政策又增新内容www.zjport.gov.cn　　编辑时间：2010-06-09　　来源：中国财务总监网
  《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号，以下简称“国十条”）要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。“国十条”要求财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。明确指出税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。近日，国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号，以下简称《通知》）正式下发，进一步完善了土地增值税清算政策，现将相关税收政策解读如下：
　　
  清算收入应以实际交易价格确定
　　
  《通知》明确在进行土地增值税清算时，对已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；尚未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
　　
  《通知》是在“国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算的背景下出台，意味着土地增值税清算工作将从严执行税法规定。销售收入的确定是土地增值税清算中至关重要的一环，《通知》明确对未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入，这样为土地增值税清算奠定了坚实的税源基础。同时，尊重事实，对在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
　　
  质量保证金扣除以发票开具为依据
　　
  《通知》对房地产开发企业未支付的质保金，明确规定在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质保金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。所谓质保金，是指在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金。
　　
  房地产开发费用扣除进一步细化
　　
  《通知》明确，对开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
　　
  《通知》进一步明确，全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法计算扣除。具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。对房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，《通知》明确其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述两种扣除办法。而对已经计入房地产开发成本的利息支出，土地增值税清算时，《通知》要求应调整至财务费用中计算扣除。
　　
  土地闲置费不得扣除
　　
  《通知》明确，对房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
　　
  支付的契税可按规定扣除
　　
  《通知》规定，对房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
　　
  拆迁安置用房视同销售
　　
  《通知》明确拆迁安置土地增值税计算问题，规定房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，并明确按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，即按照下列方法和顺序确认：1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时规定将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。对房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，《通知》进一步明确计入拆迁补偿费；而回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
　　
  对开发企业采取异地安置，《通知》规定异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，即上述方法和顺序计算并计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。对货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
　　
  进一步明确转让旧房准予加计扣除期限问题
　　
  对纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，经当地税务部门确认，可依据条例规定按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除，此次《通知》进一步明确计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。这样，在实际工作中更具可操作性。
　　
  清算补缴不加收滞纳金
　　
  《通知》对纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，明确在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
　　
  近年来，国家税务总局陆续下发了几个涉及土地增值税清算方面的文件，从2009年6月1日起《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）开始实施，该文件是对土地增值税征收管理工作制定较完整的规范性文件，特别强调了税务机关在清算中需要明确的管理事项以及清算审核的重点关注内容，加大了纳税人会计核算、发票管理、收入管理等涉税风险，加之《国家税务总局关于开展2010年税收专项检查工作的通知》（国税发[2010]35号）中将房地产及建筑安装业列为行业性税收专项检查对象，并明确作为指令性检查项目，应当引起房地产企业的高度重视。