[房地产开发]注意购入土地使用权的账务处理

北丐洪七公

注意购入土地使用权的账务处理www.zjport.gov.cn　　编辑时间：2010-07-06　　来源：中国财务总监网
    在实际工作中，一些房地产企业将购买的用以开发的土地在账务上直接记入“开发成本———土地”。该会计处理方式不符合会计准则的相关规定，并且在购买的土地迟迟未开发的情况下，会带来相应的税收风险。现举例说明如下。
　　
    A房地产企业2006年1月购入一块商业用地（土地出让年限50年），价款8000万元。由于政府拆迁不到位等原因，该土地直到2009年1月才开发，A公司在购入土地时，直接将购入的土地记入“开发成本”科目。3年间，A公司税前利润均为2000万元。A企业未执行新会计准则。
　　
    2001年《企业会计准则———无形资产》第二十条规定，企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转，结转时，将土地使用权的账面价值一次性计入房地产开发成本。该准则指南第六条第四款对此进行了解释，因为土地使用权是一项特殊的无形资产。本准则发布以前，较多的企业是区分开发的房地产属于自用还是对外销售来进行土地使用权会计核算。如为自用，则土地使用权作为无形资产单独核算，在土地开发后也不结转；如为商品房开发，则土地使用权不作为无形资产核算，而是在取得时直接通过“在建工程”科目核算。本准则改变了以上做法，统一规定企业应将土地使用权作为无形资产核算，待实际开发时一次性地将账面价值结转到房地产开发成本。
　　
    需要说明的是，如果企业的土地使用权原先未入账，应先按缴纳的土地出让金将该土地使用权确认为无形资产，之后再将该土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。
　　
    综上所述，A企业2006年1月购入土地时，正确的账务处理是将购入的土地使用权记入“无形资产”科目，在土地未开发期间，每年该无形资产的摊销额为160万元（8000÷50），该摊销额应记入“管理费用”科目，3年间累计可抵减应纳税所得额480万元，可少缴企业所得税145.6万元（160×0.33＋160×0.33＋160×0.25）。2009年1月将土地使用权从无形资产转入“开发成本”科目时，该无形资产的账面价值为7520万元（8000－160×3）。
　　
    原账务处理直接将土地使用权计入开发成本，3年间未进行无形资产摊销，少计入管理费用金额480万元。财政部、国家税务总局《关于企业所得税几个具体问题的通知》（财税字[1996]79号）第一条规定，企业纳税年度内应计未计扣除项目，包括各类应计未计费用、应提未提折旧等，不得移转以后年度补扣。
　　
    按A企业原账务处理，开发成本中土地的会计成本虽是8000万元，但以后税前可扣除的土地成本只能是7520万元，比正确账务处理多缴企业所得税145.6万元。此外，正确的账务处理在前几年就陆续以无形资产摊销计入管理费用的形式抵减了应纳税所得额，少缴了企业所得税，既缓解了企业资金的压力，又获取了资金的时间价值。
　　
          当然，A企业在以后进行土地增值税清算时，土地的成本还是以购买的价款8000万元来计算，这是土地增值税与企业所得税计算依据不同的地方。