银监会首次公开要求银行减少房地产贷款

北丐洪七公

银监会首次公开要求银行减少房地产贷款

2011年06月24日 07:52:56    来源： 新京报

银监会要求银行减少房地产贷款 　　监管部门首次公开表示要减少房地产贷款；开发商转向信托融资，5月募集规模创新高 　　新京报讯（记者 赵谨）昨天，上海银监局局长廖岷在沪出席“2011领军者系列峰会”时表示，银监会已要求银行采取减少对房地产开发商的贷款等四项措施来防范房地产贷款风险。据悉，这也是监管部门首次公开表示要减少房地产贷款。 　　四项措施防范风险 　　谈到房地产贷款的风险，廖岷表示，“这主要也是中国近两年工业化和城市化的副作用。很多地方政府把房地产作为支柱行业，所以银行资产负债表上有很多房地产贷款这也不足为奇了。” 　　为了应对这个风险，银监会要求银行对房地产贷款的申请做到严格的尽职调查，对房地产贷款风险防范采取四个措施：对贷款成数有明确要求，要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地，减少银行对房地产开发商的贷款，以及贷款一定要达到现金流全覆盖。 　　根据央行最新数据显示，去年新增的7.95万亿贷款中近25%流入了房地产领域。为了对房地产行业降温，政府已采取了上调首付比例和抵押贷款利率、限购等行政措施以及对开发商拿地制定更严格的规定。近几年银监会也对房地产贷款进行了多轮压力测试，以评估房价大跌下对银行资产质量的影响。 　　在此宏观调控背景下，今年5月底甚至有消息称，“央行牵头开会通知各大国有银行，全面停止对房地产开发商贷款，何时放开等待通知。”随后此消息遭到了各大银行的否认。一工行地方分行内部人士表示，银行口径上没公开表态叫停，但实际上好几家银行都已经暂停审批开发贷，跟停了没什么区别。而中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也曾向记者透露，开发商已经很难从银行获得贷款了。 　　房产商转向信托融资 　　虽然开发贷款并没有全面喊停，但实际上从去年下半年开始，银行已经在大规模压缩开发贷款。商业房产开发贷更是一贷难求，大部分中小房地产开发商都不能从银行融到资金，只能转向信托求救。据用益信托工作室不完全统计，今年前5个月集合信托产品投向房地产行业的资金规模达人民币1168亿元，占信托资金总量的45%。5月份单月投向房地产领域的规模达到256亿元，刷新单月最高规模纪录。 　　但是，投资者对房地产信托的态度更加谨慎，房地产信托成立的速度已然放缓。与4月份相比，房地产信托成立数量锐减26%。同时，由于风险评级较高，银行方面也开始出现收紧房地产信托推介的现象。 　　6月初，多家媒体报道了银监会要求10家信托公司暂停房地产信托业务的消息。据了解，银监会并没有全面停止房地产信托业务，但要求控制房地产信托业务发展节奏和规模。 　　作者：赵谨

北丐洪七公

余丰慧：要求减少房地产贷款释放三个信号http://www.sina.com.cn  2011年06月24日10:15  中国网
　　23日，上海银监局局长廖岷表示，银监会已要求银行采取减少对房地产开发商的贷款等四项措施来防范房地产贷款风险。据悉，这也是监管部门首次公开表示要减少房地产贷款。(5月24日《新京报》)
　　综合各种信息后发现，银监会明确要求减少房地产开发商贷款还真是首次。那么，在房地产调控进入深度博弈期、进入进退关键时期，此举备受关注。以笔者看，主要是基于两个方面的考虑。银行贷款取舍的标准主要是三性：安全性、流动性、效益性。安全性是第一位的，贷款能否按期收回本息是第一条件，即：贷款是否发生风险是决策第一标准。银监会要求减少房地产开发贷款首先考虑的是风险问题。国家统计局最新数据显示，国八条已经发威，重点城市房价涨幅回调。而开发商公布的数据显示，企业债务也快速增长，其中40家开发商累计负债超过6000亿元，同去年年末的3879.81亿元相比，大幅增加了56%。有专业人士计算，以上述40家开发商为例，即使未来的利息成本不变，按照目前的盈利水平计算，这些房企要还清债务就要不吃不喝20年以上。同时，央行从去年下半年以来已经12次提高存款准备金率，其中：今年就提高6次。受影响最大的是开发商资金。在负债增加、资金链濒临断裂、市场交易量低迷、房价开始走低等多重因素综合影响下，房地产贷款风险已经凸现出来。数据显示，仅2010年房地产贷款就新增2万亿元，如果按照25%的比例，房地产贷款总量大约在10万亿以上。如果发生风险对我国金融乃至经济都将造成巨大风险。多年来，盲目发放房地产贷款不仅吹大了房地产泡沫，推高了房价，而且银行也引火烧身，给信贷资金带来了巨大风险。减少房地产开发贷款，以控制风险是完全必要的。
　　再一个是要考虑调控的要求。存款准备金率的频繁上调已经使得商业银行内部资金匮乏，保支付成为第一位，内在要求其必须压缩贷款包括开发商贷款。有关统计显示，目前存量房达到历史最高位，通过减少开发商开发贷款，逼迫开发商为了解决资金流问题而积极销售存量房甚至降价销售囤积房源，以打破房价僵局，促使房价回归合理价位。这是调控政策的要求。银监会此时要求减少房地产开发贷款折射出楼市调控不但不会松懈，而且将会越来越紧，未来出台的调控措施将会越来越多。任何要求放松调控政策的图谋注定不会得逞。
　　这里特别提醒要注意三个问题：首先，必须高度重视土地储备贷款风险。日前有报道说，北京市土地储备贷款总规模已经超过2500亿元。而今年1-5月，北京土地出让总收入不过250.61亿元。土地出让收入难以支撑还债的险局已经出现。土地财政临近破产边缘。全国其他地方与北京的情况都差不多。土地财政破产最终破的是贷款的“产”，最终酿造的是银行信贷风险。对此，监管部门要迅速提示土地储备贷款风险，商业银行要采取措施确保贷款安全。
　　其次，必须高度重视房地产信托风险。目前房地产信托风险已经显现出来。集合信托产品投向房地产行业，银行也纷纷向信托推荐房地产项目集合信托产品。这已经成为逃避监管，放大金融风险的避风港。然而，此前银监会有官员却说，今年不会出台房地产信托监管新政。监管部门这种一边筑坝，另一边放水的做法非常有害。不但松懈了房地产调控而且助推金融风险。
　　再次，减少房地产开发贷款但保障房贷款不但不能减少而且还应增加。保障房建设资金缺口非常之大，各级政府都在为筹资而犯愁，商业银行应该积极投身其中。